北大教授：房地产“去库存”，不只是“卖房子”

在2026北大光华两会后经济形势和政策分析会上，北京大学光华管理学院教授、副院长张铮指出，未来房地产行业还会是宏观经济重要组成部分，但其贡献方式正在发生变化。

张铮表示，过去一段时间，去库存的主要目标被认为是“化解存量”。但如果仅停留在这一层面，仍然沿着“开发—销售”的旧逻辑运行，很难真正解决当前房地产面临的结构性问题。“去库存不能简单理解为把房子处理掉，而是要放在房地产发展新模式的背景下重新审视。”

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在他看来，房地产行业将逐步从“以卖房为主”的增长模式，转向“以服务为核心”的新模式，而去库存正是这一转变的起点。

具体来说，就是将存量资产从“待出售的商品”转化为支撑行业发展的“新供给”。其核心是把这些资产转化为住房服务和社区服务的供给，通过租赁住房、社区商业、养老服务等多元化场景，让存量房源能够持续参与经济循环，而不是一次性销售后退出市场。

这一思路背后，是对房地产功能的重新定位。张铮指出，过去30年，房地产对经济的贡献主要体现在投资端，而未来，住房消费的重要性将不断提升。房地产发展会更强调运营和服务，行业将从以投资为主，转向“投资+消费+服务”并重的结构。这意味着，房地产企业也需要从开发主导，转向开发与资产管理并重，提升长期运营能力。

同时，他也强调，这种转型并非单纯的市场行为，而是与宏观政策导向相呼应。“在‘十五五’规划纲要中，促进服务业优质高效发展被放在重要位置。而对于房地产行业的高质量发展，也提到要盘活存量、提高物业服务质量、培育市场化专业化租赁企业等内容。这些表述本质上都指向同一方向，即通过存量资产运营，提升住房服务水平。”

从这个角度看，去库存的意义已经发生变化。张铮认为，它不只是短期稳定房地产市场的工具，更是推动行业进入新发展阶段的重要抓手。“未来我们再看房地产对经济的作用，不能只看投资指标，而要看住房消费、运营服务带来的综合贡献。”

文：袁媛

编辑：林琬斯

责编：宋亚芬 贾亦夫 

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